Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.
Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.
Проблемы совместного владения домом с участком
Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.
Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:
- прописки новых жителей;
- проведения ремонтных мероприятий;
- реконструкции технических сетей.
При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.
Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.
Что такое реальный раздел?
Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.
Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.
Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.
Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.
Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.
Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.
Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:
- назначение;
- пригодность для проживания;
- изолированность;
- принадлежность к категории недвижимых объектов.
Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.
Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).
Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания.
Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).
- Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.
- В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.
- В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.
Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.
Последовательность (этапы) раздела
Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.
Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.
После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.
Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:
- Выделение доли;
- Раздел дома на 2 строения.
Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.
Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.
Раздел земельного участка под домом
При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.
Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).
Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела.
К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый.
Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.
Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.
Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности.
В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст.
3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.
Образец соглашения о разделе участка
Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.
Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.
Как разделяют частные дома?
Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.
Законом предусмотрено два метода:
1. Мировое соглашение
Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.
В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.
В договоре прописываются следующие пункты:
- текущие затраты на содержание;
- коммунальные платежи;
- процедура использования общей территории.
При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.
Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.
2. Деление на два строения
Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.
Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.
Деление разрешается при последующих обстоятельствах:
- каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
- собственность обязана быть годной для проживания;
- помещения целиком отделены;
- придомовая территория размежеваны.
Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.
Образец соглашения о разделе дома
Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:
- Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
- На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
- Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.
После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.
Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.
Заключение
Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.
Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.
Сделки с недвижимостью
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Раздел дома при разводе — как делится между супругами
Приобретение жилья называют сложным и ответственным шагом в жизни семьи, и раздел дома при разводе создает массу споров и разбирательств. Каждый из супругов хочет получить если не весь дом, то максимальную его часть. Такой процесс имеет массу юридических нюансов, знание которых поможет понять, как делится дом при разводе.
Когда возможен раздел
Если муж переписал дом на жену теперь развод, нужно правильно пройти процесс. Процедура раздела совместно нажитого имущества производится по общей схеме. Это указывает на возможность разделения только жилья, относящегося к совместно нажитому имуществу. Знание категорий делимого и неделимого имущества помогает понять, кому достанется дом или квартира после развода.
Дома и квартиры, полученные или купленные в браке, называют таким имуществом. Независимо от источника средств, а также основного квартиросъемщика, недвижимость подлежит обязательному разделу в рамках правового поля.
Знание юридических нюансов поможет правильно понять, как разделить дом после развода, и действовать согласно закону. Раздел имущества дома после развода невозможен в следующих ситуациях:
- В случае получения дома после заключения брака на деньги, вырученные от продажи личного жилья мужа или жены до бракосочетания, раздел недвижимости невозможен. Здесь следует учитывать один момент. Необходимо доказать, что средства, взятые на покупку, относятся к личному имуществу, не подлежащему разделу.
- В случае приобретения квартиры или дома до официальной регистрации брака, и оформления ее на одного из супругов, такое жилье не входит в перечень имущества, подлежащего разделу. Независимо от доли участия каждой стороны, недвижимость остается в собственности держателя пакета документов.
- Если недвижимое имущество получено по наследству, в подарок или другим способом безвозмездного приобретения, оно не может участвовать в процессе раздела.
Нужно понимать, что раздельное проживание супругов без официального расторжения брака может создать определенные спорные моменты во время покупки недвижимости мужем или женой.
В этом случае необходимо официально подтвердить, что источником средств для приобретения выступают личные средства собственника.
В противном случае второй супруг или супруга может предпринять попытку инициации раздела дома при разводе.
Читайте так же: Как делят ипотеку с материнским капиталом при разводе
Подобные нюансы законодательства указывают на возможность раздела дома после развода в таких случаях:
- покупки;
- возведения;
- реставрации или существенной перестройки;
- обмена недвижимости на жилье, входившее в список совместного имущества.
Такие факторы помогут выяснить, как разделить дом при разводе правильно.
Оформление документов на одного из супругов не позволяет с уверенностью сказать, кому достанется дом при разводе.
Как делится недвижимость при разводе
Как и все совместное имущество, раздел жилья при разводе между супругами, возможен по договоренности сторон. Если заключение подобного соглашения о разделе не представляется возможным, процедура раздела проходит через суд.
- Соглашение называют оптимальным вариантом раздела, что указывает на учет интересов обеих сторон, а также экономии средств на судебных издержках.
- Если договориться сторонам не выходит, один из супругов должен инициировать раздел через суд путем подачи искового заявления.
- Как делят дом при разводе:
- раздел по долям;
- натуральный с устройством перепланировки;
- выделения доли.
Последний вариант предполагает передачу спорной недвижимости в собственность одной стороны с денежной компенсацией для другой.
Раздел по долям
Этот вид помогает правильно определить, как поделить дом или квартиру после развода. Процедура предполагает точное определение части, принадлежащей каждой стороне процесса. Нужно понимать, что разделение на доли условное, и происходит только в документальном формате. Целостность недвижимости при этом не нарушается.
Действующем законодательством обозначено, что супруги имеют одинаковые права на совместное имущество. Это указывает на равноценный раздел. Однако, достигнув договоренностей, эти части могут быть пересмотрены в пользу одной стороны. Они будут учитываться и теперь необходимо разобраться, как поделят дом при разводе. На решение влияют следующие факторы:
- фактическое раздельное проживание;
- изменение стоимости жилья силами одной из сторон процесса.
Если муж и жена больше не проживают вместе, и после расставания был проведен ремонт в квартире или реставрация частного дома, это указывает на выполнение действий, повышающих стоимость имущества. В этой ситуации доля супруга, на чьи средства были выполнены работы, будет существенно больше, чем второй стороны.
Читайте так же: Что можно отсудить у мужа при разводе
В ходе разбирательств существующих споров учитывают и фактическое использование жилья каждым супругом после расставания.
Раздел натуральный с устройством перепланировки
Во время подобного вида процедуры необходимо установление долей. На основании полученных результатов происходит натуральный раздел частного дома при разводе между супругами с предоставлением причитающейся доли каждому из супругов. Этот метод указывает на необходимость перепланировки общего жилья на 2 отдельные постройки.
Проведение перепланировки передает в собственность только комнаты, а часть помещений, которые относят к неделимой категории, остаются в долевой собственности обоих супругов.
В случае согласия супругов на совместное использование долевых помещений, которыми могут выступать санузел, ванная комната, кухня, раздел дома проходит быстрее и проще.
Если подобная договоренность не достигнута, реализации подлежит проект по полной перепланировке жилья, с устройством всех необходимых помещений для обеспечения нормального существования.
К таковым относят кухню, ванную и туалет, отдельный вход и подсобные помещения.
Выдел доли
Выдел доли производится как по соглашению супругов, так и в судебном порядке. Первый вариант предполагает выполнение следующих действий:
- Формирование отдельного жилья путем переоборудования или перепланировки существующего дома.
- Подписание специального соглашения о выделе долей в собственности.
- Обязательное официальное оформление всех изменений и внесением их в техпаспорт.
- Регистрация изменений в Росреестре.
- Получение документа из ЕГРН после изменений.
Выдел долей в судебном порядке один из супругов должен инициировать этот процесс путем подачи правильно оформленного искового заявления. Такой вариант предполагает назначений ряда экспертиз для установки правильных долевых частей:
- Технико-строительная. Определяет возможность проведения перепланировки или переоборудования предмета спора.
- Оценочная. Определяет равноценность помещения и размера доли заявителя.
Опираясь на результаты проведенных экспертиз, судебным органом будет вынесено решение о выделе доли заявителю и переоборудования жилья. Эти действия помогают выяснить, как правильно разделить дом при разводе с мужем.
Выплата компенсации
Разделение жилых помещений на равные части в реальной жизни встречается редко. В большинстве случаев один из супругов получает большую часть квадратных метров жилплощади. В подобных ситуациях суд назначает денежную компенсацию стороне, получившей меньшую часть. Эта процедура предполагает несколько вариантов выплат:
- Супруг, который стал собственником жилья, выплачивает компенсацию, равную сумме его доли.
- Сторона, получившая большую долю за счет другой, выплачивает денежную компенсацию, равную той части доли, которая полагалась другому супругу.
Читайте так же: Деление наследства при разводе
Размер суммы выявляется путем соглашения супругов или назначается судебным органом.
Где происходит раздел совместного жилья
Дом или квартира, которая рассматривается как совместно нажитое имущество подлежит разделу 2 способами:
- путем подписания мирного соглашения между супругами;
- с обращением в судебный орган.
В первом случае процесс протекает в упрощенном режиме, и не занимает много времени.
Мирным путем
Этот метод требует правильного оформления документов. В противном случае один из супругов может предъявить претензии на имущество. Устные договоренности в этом случае не имеют юридической силы.
Избежать подобных неприятностей можно путем подписания соглашения о разделе с последующей фиксацией перехода права собственности одной стороне в Росреестре.
Через суд
Отсутствие возможности оформления соглашения указывает на необходимость инициации раздела в принудительном порядке. В этом случае один из супругов должен подать исковое заявление в суд того района, где находится предмет спора.
Исковое заявление оформляют в соответствии с образцом, установленным действующим законодательством. Во время заполнения указывают такие сведения:
- полные реквизиты суда;
- данные всех участников процесса;
- подробное описание ситуации с указанием даты вступления в брак, развода, приобретения дома или квартиры;
- требования истца с указанием желаемого вида раздела;
- дата и подпись.
К подобному заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:
- паспорта всех участников процесса;
- свидетельство о расторжении брака;
- бумаги на спорное имущество;
- результаты экспертизы о реальной цене спорного имущества;
- документ, в которой указывают всех членов семьи;
- документы детей, если они принадлежат к категории малолетних;
- платежный документ, подтверждающий факт оплаты госпошлины.
Во время заполнения заявления истец может выразить просьбу о наложении ареста на предмет спора до полного окончания судебного разбирательства. Этот прием особенно актуален в случаях возможности продажи жилья ответчиком.
Как делится дом при разводе: тонкости процедуры раздела жилого дома в 2020 году
Имущественный раздел между супругами редко обходится без проблем. Как правило, в процессе приходится учитывать множество нюансов. Особенно, если речь идет о жилой недвижимости.
В зависимости от ситуации сторонам может понадобиться привлечение норм Жилищного, Семейного и Земельного Кодекса. Плюс при решении вопроса через суд следует ориентироваться на нормы ГПК РФ и ряда федеральных законов.
Рассмотрим подробней, как разделить дом при разводе, какие в процессе могут возникнуть трудности и возможные пути решения.
Какое имущество супруги могут поделить?
Все имущественные объекты, которые супруги приобретают в браке, признаются их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Но только при условии, что куплены они были на средства из общего семейного бюджета.
При этом для закона не имеет значения, кто из супругов конкретно и какие суммы вкладывал в этот бюджет. Даже если в семье жена не работает, а ведет домашние хозяйство, занимается детьми, все доходы признаются общими.
Исключения – это целевые выплаты.
В случае раздела совместно нажитое имущество делится между супругами поровну. Отход от принципа равенства долей возможен, но реализуется очень редко (ст. 39 СК РФ). Как правило, в отношении жилой недвижимости при наличии в семье несовершеннолетних детей.
Если супругов не устраивает принцип равенства долей, они имеют право установить любой иной режим собственности посредством заключения:
- Соглашения о разделе общего имущества.
- Брачного договора.
Важно знать! Имущество, полученное по безвозмездным сделкам (например, по договору дарения), а также купленное до вступления в брак, признается личной собственностью каждого. В случае расторжения брака оно не подлежит разделу между супругами, если иное не установлено условиями договора.
В этом правиле имеется исключение, зафиксированное в ст. 37 СК РФ.
Личное имущество одного из супругов может быть признано общей собственностью при условии, что в период брака оно было существенно улучшено за счет общих денежных средств.
Например, если собственник – муж приобрел дом до свадьбы, а после заключения брака супруги перестроили его, увеличив жилую площадь в два раза.
Как производится раздел дома?
Стороны имеют право разделить общее имущество в период брака или после его расторжения. Сделать это можно двумя способами:
- Добровольно, подписав брачный договор или соглашение о разделе.
- В судебном порядке.
Если супруги намереваются разделить частный дом, сделать это можно следующими способами:
- Обе стороны остаются проживать в доме. Раздел производят в натуре, и далее каждый пользуется жилой площадью независимо друг от друга;
- Недвижимость выставляют на торги, а делят уже вырученную сумму;
- Дом становится собственностью одного из супругов, который обязуется выплатить второй стороне компенсацию;
- В доме выделяются доли для обеих сторон, далее они проживают на общей территории совместно.
Будет решаться вопрос с разделом в добровольном порядке или по суду – это определяют только сами супруги.
Выделение долей
Если жилой дом находится в общей собственности, владельцы могут выделить в нем отдельные доли, чтобы произвести раздел недвижимости. Процедура осуществляется через Росреестр. Доли могут быть определены в процентном соотношении к общей площади (например, 50 %) или в натуре (например, две комнаты на втором этаже частного дома).
Бывшие супруги далее остаются собственниками общего долевого имущества. Услуги по его содержанию они должны оплачивать, исходя из размера долей. Общими помещениями (например, кухней) они могут пользоваться на равных условиях.
Раздел в натуре
Раздел дома в натуре реализуют на практике очень редко. Он требует такой перестройки дома, при которой каждый владелец получает в собственность полностью изолированное помещение со всеми коммуникациями. Т.е. если дом делят на двух хозяев, для каждого необходимо соорудить отдельный вход, кухню и санузел.
До перестройки разрешение на нее потребуется оформлять в архитектурном отделе, все работы согласовывать с БТИ. После реконструкции дома обращаются еще раз в архитектурный отдел для оформления нового адреса на дом. После этого изменения регистрируют в Росреестре.
В конечном итоге такой раздел оказывается длительной и затратной процедурой.
Выплата компенсации
Если одна из сторон не претендует на получение дома или доля в нем у нее слишком мала, он может затребовать за нее компенсационную выплату. В таком случае второй супруг остается единственным владельцем объекта.
Размер компенсации рассчитывается исходя из стоимости всего дома и размера доли, от которой отказывается одна сторона. Например, весь объект оценивается в 10 млн. руб. Он оформлен в равных долях на супругов и двоих детей. После развода женщина и дети остаются собственниками дома. А бывшему супругу она выплачивает компенсацию в размере 2 млн. 500 тыс. руб.
Выплата не обязательно должна быть в деньгах. Допускается и взаимозачет имуществом или отказ от алиментов. Например, взамен доли в доме супругу передают однокомнатную квартиру стоимостью 2 млн. 300 тыс. руб., которая была получена женщиной в наследство и являлась ее личным имуществом.
Продажа дома
Если ни один из супругов не желает после развода проживать в доме и/или не имеет средств для выплаты компенсации, его можно выставить на торги.
В таком случае делится не объект, а вырученная сумма пропорционально установленным долям. Например, дом находится в общей собственности и каждый из супругов владеет половиной. Его продают за 5 млн. руб.
Вырученные средства делят. Каждому достается сумма в размере 2 млн. 500 тыс. руб.
С реализацией такого способа раздела могут возникнуть сложности, если есть несовершеннолетние дети. Даже когда им не принадлежат доли в недвижимости. А только при условии, что они имеют постоянную регистрацию на ее площади.
В таком случае родители обязаны предоставить им для проживания иной объект, не уступающий по своим техническим характеристикам дому.
Если подтверждения о покупке жилья взамен реализуемой недвижимости не будет, на проведение сделки по продаже дома могут не дать согласие органы опеки и попечительства.
Наличие особых условий при разделе
Имущество супругов иногда поделить очень сложно. Судебные процессы по таким делам могут длиться не один месяц. Еще больше проблем возникает при разделе дома, если на нем имеется какое-нибудь обременение.
Дом в ипотеке
Если ипотечный кредит полностью погашен, свидетельства о праве собственности получены, недвижимость делится на общих основаниях. Но если супруги еще не рассчитались с банком, то дом, находящийся в ипотеке, является залоговым имуществом. Это значит, что без согласования с кредитором супруги не могут осуществлять с ним юридически значимых сделок, включая раздел.
Если супруги, не погасившие ипотеку, намереваются расторгнуть брак, они обязаны сообщить об этом в банк. Как правило, большинство договоров ипотечного кредитования содержит условия дальнейшего погашения долга. Когда сумма осталась небольшая, банк может предложить погасить ее досрочно. А далее снять обременение, и супруги будут делить дом на общих основаниях.
Недвижимость, находящаяся в залоге у банка по договору ипотеки может быть поделена следующими способами:
- Дом выставят на торги. Вырученной суммой погасят кредитный долг. Остаток поделят между собой заемщики.
- Один из супругов отказывается от своей доли в доме и обязательств по дальнейшему погашению кредита. В таком случае объект регистрируют в собственность одного из супругов, с ним заключают новый кредитный договор. Он же будет обязан выплатить отказавшейся стороне компенсацию. Если стороны выступали равными созаемщиками, размер компенсации составит половину суммы, которую они выплатили банку на момент раздела имущества.
- Общий кредитный счет делят на два. С каждым из супругов банк заключает отдельный кредитный договор. Стороны погашают долг независимо друг от друга и становятся владельцами долей по завершению выплат. Далее дом делят, как имущество, находящееся в долевой собственности.
Важно! Любой из способов раздела должен быть предварительно одобрен кредитором. Даже если раздел имущества осуществляется в судебном порядке. В ином случае банк легко оспорит судебное решение о разделе ипотечного жилья, если оно его не устроит.
Строительство дома не завершено
Недостроенный дом относится к объектам незавершенного строительства, которые считаются общим имуществом супругов, если возводятся ими в браке на средства из семейного бюджета. Соответственно недостроенный дом можно поделить между супругами при разводе (п. 30 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).
Эта норма выполняется и при отсутствии кадастрового паспорта на объект.
Если земельный участок принадлежит только одному супругу
Одновременный раздел дома и земельного участка, на котором он возведен, осуществляется на основании ст. 273 ГК РФ. Если собственником земельного участка является только один из супругов, это не будет препятствием для раздела дома.
Согласно закону, когда право собственности на дом переходит лицу, не являющемуся владельцем земли, на которой он построен, это автоматически приводит к возникновению права собственности на земельный участок, необходимый для его функционирования и обслуживания.
Это значит, если дом делится между супругами в равных долях, земля, на которой он построен, также принадлежит им далее поровну.
Когда использовался материнский капитал
Условиями ФЗ РФ № 256 (от 29.12.2006) получатели материнского капитала имеют право расходовать средства на приобретение или реконструкцию жилой недвижимости. Но с обязательным выделением долей всем членам семьи (ст. 10).
Это значит, что дом, купленный за материнский капитал, не может быть поделен только между мужем и женой. На доли детей родители не имеют права претендовать.
Если они решат продать дом, чтобы купить далее иную отдельную недвижимость для каждого, потребуется предварительно получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки.
Контролирующий орган его предоставит только, если родители представят доказательства, что в течение месяца приобретут жилье, в котором выделят доли детям, не уступающие по размерам тем долям, что у них имеются в доме.
Далее вплоть до покупки нового жилья и выделения долей сделку органы опеки будут контролировать.
Поэтому вариантов раздела дома, для покупки которого использовался маткапитал, немного. Как правило, в доме остается проживать один родитель с детьми, а второй получает компенсацию за свою долю.
Судебный раздел
Как показывает практика, супругам редко удается разделить имущество без вмешательства судебной инстанции. Подать исковое заявление о разделе имущества может любой из супругов.
Совет! Не стоит совмещать иск о расторжении брака, определении места дальнейшего проживания детей с исковым заявлением о разделе имущества, если у супругов имеются претензии друг к другу.
В таком случае дела попадают в зависимость друг от друга. Вынесение решений по ним может затянуться на несколько месяцев.
Удобней сперва расторгнуть брак, определить с кем остаются дети, а дальше направлять в суд иск о разделе собственности.
Исковое заявление о разделе дома следует подавать в районный суд по месту жительства ответчика. Если истец относится к льготным категориям (например, с ним проживают несовершеннолетние дети), иск можно направить в суд по месту своего проживания или по месту расположения делимого имущества.
Как написать иск?
Желательно составление заявления поручить профессиональному юристу, который специализируется на семейных и жилищных спорах. Или, хотя бы получить консультацию о нюансах составления.
Исковое заявление пишется на основании ст. 131 ГПК РФ. Оно обязательно содержит следующую информацию:
- Наименование судебного органа, куда направляется иск.
- Основные данные истца и ответчика (ФИО, место жительства, дата рождения, реквизиты гражданских паспортов).
- Состоят ли истец и ответчик в браке или находятся в разводе. Здесь следует указать дату заключения (расторжения) брака и реквизиты свидетельств.
- Наличие у пары несовершеннолетних детей с указанием их основных данных (ФИО, дата рождения). Следует обозначить, с кем из родителей дети проживают.
- В чем истец усматривает нарушение своих имущественных прав.
- Предложение по разделу дома со ссылками на нормативные акты, которые могут подтвердить законность притязаний истца.
- Расчет стоимости иска.
- Перечень документов, прилагаемых к заявлению.
- Дата составления документа.
- Подпись истца с расшифровкой.
Скачать образец иска о разделе жилого дома между супругами
Какие потребуются документы?
Чтобы иск был принят и судья открыл по нему дело, необходимо дополнительно приложить перечень документов. Он может несколько варьироваться в зависимости от обстоятельств, но в целом должен включать в себя:
- Общегражданские паспорта всех участников.
- Свидетельства о рождении детей (при наличии). Если им уже есть 14 лет, то их паспорта.
- Свидетельство о заключении (расторжении) брака.
- Правоустанавливающие документы на дом. Это может быть договор купли-продажи, дарения и пр.
- Выписка из Росреестра о правах собственности.
- Техническая документация на строение и земельный участок (кадастровый и технический паспорт, выписка из БТИ).
- Квитанция о внесении госпошлины.
К иску прилагаются копии документов. Подлинники предъявляют во время слушаний.
В зависимости от обстоятельств дела дополнительно может понадобиться справка из ПФР о расходовании маткапитала или договор ипотечного кредитования и пр.
Иск и документы можно подать при личном визите в канцелярию суда, или направив их заказным письмом.
Срок исковой давности
Лица, переживающие серьезные эмоциональные трудности при расторжении брака, часто интересуются, а можно ли поделить дом после развода. Чтобы не совмещать сложные процессы. Ст.
38 СК РФ устанавливает трехлетний срок исковой давности по подобным делам. И отсчет ведется не с момента развода, а с момента, когда сторона узнала о нарушении имущественных прав. Т.е.
после развода может пройти и более десяти лет.
Совет! Желательно с разделом имущества после развода не затягивать, т.к. по прошествии длительного времени теряется доказательная база и всегда существует риск отчуждения имущества третьим лицам без ведома бывшего супруга.
Потребуется ли помощь юриста?
Если супруги намереваются разделить дом, им может понадобиться юрист на всех стадиях процесса. В первую очередь необходима консультация, чтобы понять, на какую долю в имуществе стороны могут рассчитывать и определить возможный способ урегулирования проблемы.
В процессе может возникнуть много сложностей. Например, если дом оформлен в собственность на одного супруга. В таком случае юрист поможет собрать доказательства того, что вторая сторона может претендовать на долю в нем.
Когда раздел производится в суде, без грамотного юриста самостоятельно составить исковое заявление сложно. Хотя бы потому, что процедура требует знаний нормативных актов.
Если у супругов имеются спорные вопросы по делу, например о размерах долей, хороший юрист всегда подскажет правильную схему защиты своих имущественных интересов в суде. Нужно помнить, что раздел жилого дома требует знания нюансов семейного, жилищного и земельного законодательства. Это под силу только профессионалу.